Kredyt pod zastaw bitcoina: w USA tak, w Europie nie

W Stanach Zjednoczonych można od sierpnia 2026 zaciągnąć kredyt hipoteczny pod zastaw bitcoina, bez sprzedawania tego bitcoina. Coinbase i kredytodawca Better udostępnili produkt szerokiej publiczności. W Europie to niemożliwe, a przyczyną nie jest MiCA — przyczyną jest sposób, w jaki liczy się europejski kredyt hipoteczny.

Co dokładnie uruchomiły Coinbase i Better

Better udziela kredytu, Coinbase przechowuje zabezpieczenie. Zastawiasz bitcoina albo USDC i używasz go zamiast oszczędności na wkład własny. Sam kredyt jest zwykłym amerykańskim kredytem hipotecznym: The Block pisze, że hipoteka pierwszego stopnia została zbudowana jako „standard conforming mortgage under Fannie Mae guidelines” — wewnątrz istniejących przepisów, a nie obok nich.

Istota rzeczy jest taka: nie sprzedajesz swojego bitcoina. Bitcoin Magazine cytuje strony, według których kredytobiorca może zastawić swoje monety „without having to sell it or face margin calls”. Kto kupił w 2020 roku i dziś chce mieszkanie, nie musi więc wywoływać opodatkowanej sprzedaży, żeby zebrać wkład.

Popyt istniał, zanim produkt ruszył. Lista oczekujących odpowiadała ponad 260 milionom dolarów spodziewanego wolumenu kredytów, jak podaje The Block. Z tej listy 76 procent było już członkami Coinbase One, a 60 procent deklarowało zakup mieszkania w ciągu sześciu miesięcy. Better podaje, że 41 procent jego zaakceptowanych klientów przechodzi weryfikację dochodu i zdolności kredytowej, ale brakuje im gotówki na wkład. To jest luka, którą ten produkt zamyka.

Członkowie Coinbase One dostają dodatkowo zwrot w wysokości 1 procent kwoty kredytu, maksymalnie 10 000 dolarów, zaliczany na koszty zamknięcia.

Produkt jest dostępny wyłącznie w Stanach Zjednoczonych.

Dlaczego w Europie to nie zadziała

Nieporozumienie polega na tym, że przeszkodą miałyby być przepisy o kryptowalutach. Nie są. Europejski kredyt hipoteczny jest ograniczony twoim dochodem, a nie zabezpieczeniem. To, ile możesz pożyczyć, wynika z norm kredytowych; wartość nieruchomości i zabezpieczeń wyznacza co najwyżej górny pułap ponad tym. Góra bitcoinów nie zwiększa zatem twojej zdolności kredytowej, nawet tam, gdzie kredytodawca by ją przyjął.

A przyjmują ją rzadko. Na rynku niderlandzkim — tym, który potrafimy udokumentować — zarówno De Hypotheekshop, jak i Vastgoed Actueel piszą, że „tylko nieliczni finansujący akceptują kryptowaluty jako środki własne”. Zwykła droga to objazd: sprzedajesz kryptowaluty, pozwalasz euro wpłynąć na zwykły rachunek bankowy i wnosisz je jako wkład własny. Nawet wtedy akceptacja różni się w zależności od kredytodawcy, a pochodzenie środków trzeba umieć wykazać.

Dochód z handlu kryptowalutami z reguły w ogóle się nie liczy. Obydwa źródła podają, że kredytodawcy zwykle go pomijają — te przychody są zbyt nieregularne, by opierać na nich trzydziestoletnie zobowiązanie.

Przepisy różnią się w zależności od kraju. Sprawdź, co mówią twój kredytodawca i twój nadzór, zanim założysz, że powyższe dotyczy również ciebie.

Co MiCA rzeczywiście tu zmienia

MiCA sprawia, że pochodzenie kryptoaktywów staje się możliwe do prześledzenia: licencjonowana platforma wie, kim jesteś i skąd pochodzą twoje monety. Dotyka to dokładnie tego punktu, na którym dziś zatrzymuje się notariusz albo bank przy opisanym wyżej objeździe — pytania, skąd pochodzą te pieniądze. Obydwa niderlandzkie źródła wskazują to jako najbardziej prawdopodobną drogę, którą kryptowaluty z czasem będą łatwiej akceptowane jako wkład własny.

To co innego niż bitcoin jako zabezpieczenie. Możliwość prześledzenia wygładza objazd; nie czyni amerykańskiej konstrukcji możliwą.

Które platformy mają zezwolenie MiCA i co to zezwolenie obejmuje w każdej z nich, znajdziesz w naszym dossier MiCA.

Ryzyko, które nie mieści się w tytule

Kredyt pod zastaw bitcoina to pozycja lewarowana, nawet jeśli nikt tak jej nie nazywa. Gdy kurs spada, spada też pokrycie. Amerykański produkt oferowany jest z obietnicą, że nie będzie wezwania do uzupełnienia depozytu, ale warunki, w których ta obietnica obowiązuje, są w umowie, a nie w komunikacie — i tych warunków nie widzieliśmy.

Dwie rzeczy, z których i tak rezygnujesz:

• Klucze. Zastawione zabezpieczenie leży u powiernika, a nie u ciebie. To odwrotność samodzielnego przechowywania.
• Swoboda sprzedaży. Dopóki kredyt trwa, nie wyjdziesz z pozycji ot tak, jeśli zmienisz zdanie.

Kto woli trzymać bitcoina we własnych rękach, niech najpierw przeczyta, jak działa samodzielne przechowywanie.

A podatki?

W większości krajów europejskich kryptowaluty wchodzą do majątku podlegającego opodatkowaniu albo pod reżim zysków kapitałowych, także wtedy, gdy są zastawione, a dług może, ale nie musi, być odliczalny. Przepisy różnią się w zależności od kraju i nie jest to porada podatkowa. Zapytaj swoją administrację skarbową, zanim cokolwiek zrobisz.

Najczęściej zadawane pytania

Czy mogę kupić mieszkanie za bitcoiny w Europie?

Nie bezpośrednio, z bitcoinem jako zabezpieczeniem. Praktyczna droga to sprzedaż, wpłata euro na rachunek bankowy i wniesienie ich jako wkładu własnego — i nawet wtedy nie każdy kredytodawca to przyjmie.

Czy bitcoin zwiększa moją maksymalną kwotę kredytu?

Nie. Maksimum wynika z dochodu. Majątek może pomóc przy wkładzie własnym, ale nie zwiększa zdolności kredytowej.

Czy dochód z handlu kryptowalutami się liczy?

Z reguły nie. Kredytodawcy zwykle go pomijają.

Czy muszę sprzedać bitcoiny na wkład własny?

W Stanach Zjednoczonych przy tym produkcie już nie. W Europie sprzedaż i zamiana na euro pozostaje dziś zwykłą drogą.

Czy trafi to do Europy?

Nic nie ogłoszono. Produkt jest dostępny wyłącznie w Stanach Zjednoczonych.

Co z tego zapamiętać

Rynek amerykański rozwiązuje realny problem: ludzi z majątkiem w bitcoinie, ale bez gotówki na wkład własny. Ten problem istnieje też w Europie, ale odpowiedź nie leży tutaj po stronie zabezpieczenia — leży po stronie norm kredytowych, a te nie zmienią się dlatego, że wystartował produkt kryptowalutowy.

Jeśli chcesz porównać, gdzie w UE kupić i przechowywać bitcoina na licencjonowanej platformie, siedem największych zestawiliśmy obok siebie na naszej stronie porównania.